Vivienda turística, inversión refugio con rentabilidad del 7%

Los precios se moderan ligeramente en el año, pero la fuerte demanda asegura un atractivo rendimiento de la compra para alquiler.

El ladrillo como generador de rentas mantiene el interés de los inversores, aunque se aprecian ligeros signos de cansancio en la subida de precios, tanto en la compra como en el alquiler. La escasez de oferta explica esta resistencia del inmobiliario patrio al aumento de los tipos de interés, al crecimiento de la inflación y también a una expectativa de menor crecimiento económico que, afortunadamente, aún no se refleja en el mercado laboral. Y la compra de vivienda en una zona turística para ponerla en alquiler sigue siendo una opción atractiva de inversión. Más aún ante la pujante demanda veraniega que se espera este año.

“El alquiler de vivienda en España se encuentra ahora mismo en máximos históricos principalmente por el grave problema de oferta de este tipo de vivienda que tenemos, donde ha desaparecido el 28% del stock en cuatro años. Algunos de los mayores incrementos de precio interanuales se producen en ciudades costeras como Málaga (24%), Palma (21%) o Valencia (20%). Con una demanda de alquiler constante como la actual, si no se producen políticas que eleven la oferta, seguiremos viendo aumentos de precio durante los próximos trimestres”, explica Francisco Iñareta, portavoz de Idealista.

Según datos de Fotocasa a cierre del pasado año, adquirir una vivienda para ponerla en alquiler ofrecía una rentabilidad bruta (sin descontar gastos) del 6,5%, por encima de cualquier producto financiero sin riesgo o con riesgo moderado. Ya con datos de abril de este 2023, Iñareta sitúa la rentabilidad del alquiler residencial en un 7,1% bruto. “En algunos destinos cercanos a la costa podemos encontrar rentabilidades incluso superiores, como Murcia (7,8%) o Huelva (7,5%)”, indica el experto. Una forma de inversión que no pierde un ápice de interés.

Pese a que el grave problema social del alquiler se concentre en capitales como Madrid o Barcelona, no son estas ciudades las que recogen las subidas de precios más abultadas para los inquilinos. Entre abril de 2022 y abril de 2023, el alquiler en la capital de España ha subido el 10,3%, frente a Barcelona, con un alza del 18,7%, aunque en este último caso se aprecia un parón total en su precio a lo largo de este año, estancado en los 18,6 euros al mes por metro cuadrado.

Precio alquiler casa en la costa Gráfico
BELÉN TRINCADO AZNAR

Subidas del 20% en alquiler

Benidorm, Marbella, Palma de Mallorca, Málaga, Lloret de Mar, Estepona, Maspalomas o Andratx han registrado en tasa interanual repuntes superiores al 20% en el precio del alquiler. En general, en la vivienda turística de playa se aprecia una cierta desaceleración en los cuatro primeros meses de este año frente a las cifras de 2022. No obstante, es infrecuente ver caídas en los precios: entre las poblaciones analizadas, Peñíscola, Denia, Mogán o Sitges recogen suaves descensos (en ningún caso alcanzan el 2%) frente al cierre del año anterior, regla rota por la castellonense localidad de Moncófar, con un retroceso del 5,7%, en base a los datos de Idealista. En cuanto a precios, Calviá lidera con 18,2 euros el metro cuadrado de alquiler, seguida por San Bartolomé de Tirajana, con 17,5 euros, o Andratx, con 16,5 euros por metro cuadrado.

Pero no faltan los temores para este sector residencial. Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre la evolución de las hipotecas apuntan a una caída en el mes de febrero de un 2% en tasa anual, hasta las 35.900 operaciones. El alza de los tipos de interés, con el euríbor acercándose al 4%, y la restricción crediticia, derivada en parte de los sustos de la banca estadounidense mediana, son noticias, en principio, preocupantes para el mercado inmobiliario residencial.

Sin embargo, como apunta Lázaro Cubero, jefe de estudios de Tecnocasa, “a la segunda residencia no le afecta tanto el encarecimiento y restricción de la financiación, ya que el 66% de las compras son al contado. El perfil del comprador de segunda residencia es una persona de edad avanzada y muy estable: el 57,5% tiene contrato indefinido, el 22% son pensionistas y el resto, autónomos”, comenta el experto de la compañía de intermediación inmobiliaria.

Demanda fuerte

Los bienes reales suelen ganar protagonismo en tiempos de incertidumbre, y el actual lo es. A partir del informe Perfil del comprador de segunda residencia, elaborado por el portal inmobiliario Fotocasa, el 45% de los consultados considera que la segunda vivienda es una inversión a largo plazo y otro 39% opina que es una forma de hacer patrimonio. Además, un 22% apunta que es un buen seguro para el futuro coincidiendo con el momento de alta inflación y subida de tipos de interés. “Los ciudadanos siguen buscando segundas residencias y tienen los motivos muy claros: la inversión como valor refugio frente a un momento de incertidumbre económica”, alega María Matos, directora de estudios y portavoz de Fotocasa.

Este verano de 2023 también apunta a mucha fortaleza del turismo, que redundará en los precios de compra y alquiler de la segunda residencia. En buena medida –y después de la pandemia de Covid-19–, los gastos vacacionales de los hogares aguantan bien la subida de precios y la incertidumbre. Según Almudena Ucha, directora de Rentalia, “aunque todavía estamos en mayo, el 72% de los apartamentos y casas para alquiler vacacional en la costa española ya están reservados para el mes de agosto. Aquellas personas que busquen este tipo de alojamiento y que además tenga piscina, se encontrarán con que casi tres de cada cuatro en España están ya reservados en agosto. Estos datos reflejan que la vivienda vacacional vive un momento de alta demanda por parte del turista tanto nacional como extranjero”. La experta de Rentalia se aventura también a fijar unos precios medios: “Estas reservas de apartamentos y casas tienen una duración media de 10,2 días durante el verano y un precio medio de 144 euros por noche”, asevera.

Desde el servicio de estudios de Tinsa también auguran un panorama positivo para el turismo que permitirá mantener precios y, por tanto, rentabilidades. “En 2023 nos hallamos ante un escenario económico europeo ligeramente más positivo de lo esperado, tras esquivar la recesión que se esperaba en varios países en el último trimestre de 2022. Aunque la elevada y persistente inflación haya erosionado el poder adquisitivo de los hogares y el incremento del coste de la financiación dificulte el consumo, también se espera que la inflación se vaya moderando”. Y añade que, “en este contexto, las expectativas de turismo en 2023 son positivas. En cuanto a los precios de alquiler vacacional, ante el intenso aumento de la demanda nacional en verano de 2021 y extranjera en verano de 2022, ha mantenido una tendencia alcista que no muestra señales de ajuste a fecha actual y apunta a mantenerse en los próximos meses”, explican.

Por último, Lázaro Cubero aprecia que la inversión en segunda residencia de costa aún es muy interesante. “Por ejemplo, en Cádiz costa (zona de Rota o Costa Ballena) los precios medios rondan los 180.000 euros para un inmueble tipo. En Almería provincia se mueven en torno a los 103.000 euros y en la costa de Granada rondan los 108.000 euros. Son cantidades que se pueden pagar. Es un refugio frente a la inflación y ofrecen la posibilidad de servir para el propio disfrute o para alquiler. Creo que a medio y largo plazo son compras muy interesantes porque van a tener la demanda asegurada. Precios distintos los de la Costa Brava, en torno a los 250.000 o 300.000 euros por inmueble, ya que estos tienen consideración de segunda vivienda de fin de semana”, afirma.

La vivienda turística seguirá mostrando una gran fortaleza en este 2023, en función de los datos y previsiones de los expertos. No obstante, dentro de la inversión inmobiliaria es un segmento más sensible a los momentos de fuerte desaceleración económica en relación a la primera vivienda, que históricamente ha aguantado mejor los ciclos malos de la economía, especialmente el deterioro del empleo. Aunque al inversor siempre le quedará la opción de disfrutar de ese gran invento que es el turismo.

Inestabilidad en el norte peninsular

Asturias y Cantabria. Las comunidades autónomas que muestran un peor comportamiento en cuanto a la evolución del precio del alquiler desde la crisis de 2008 son Asturias y Cantabria, según los datos de Idealista. Marcaron máximos de 12,5 y 14,8 euros el metro cuadrado, respectivamente, antes de la crisis financiera. Unos precios que suponen una caída desde máximos del 35% para ambas regiones, frente a los actuales de 8,1 euros (Asturias) y 9,5 euros en el caso de Cantabria.
Galicia. Tampoco la comunidad de Galicia ha logrado volver a los tiempos dorados de 2007, cuando el coste del alquiler se situaba en 9,6 euros por metro cuadrado. Actualmente, se mueve en los 7,8 euros, con un retroceso en estos tres lustros del 18,7%. Son estas tres regiones las que peor comportamiento han tenido en toda España respecto a los precios del alquiler, muy por encima del 8,4% de retroceso sobre máximos de la Comunidad Valenciana.

El turismo vuelve a escena: Andalucía regulará los apartamentos pero no habrá tasa turística

Está previsto que en las próximas semanas el Gobierno andaluz dé luz verde a la regulación elaborada por la Consejería de Turismo que otorga cierto poder a los ayuntamientos para limitar este tipo de alojamientos

El Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía está a punto de dar luz verde a una nueva regulación en materia de turismo. Se trata de un decreto sobre los alojamientos turísticos que busca poner orden a una práctica que en los últimos años ha desbordado los centros de muchas ciudades andaluzas hasta el punto que algunos ayuntamientos optaron por poner límites al alquiler de estas viviendas temporales. Posteriormente, la iniciativa que llevaron a cabo Cádiz o Sevilla acabó en una batalla legal con la Junta de Andalucía por cuestiones competenciales.

La Consejería de Turismo, Cultura y Deporte lleva más de un año trabajando en la nueva normativa sin que todavía haya visto la luz. Desde el Gobierno reconocen que la intención era que se aprobase antes de que acabara el año, pero todo apunta a que habrá que esperar al mes de enero. En cualquier caso, el texto ha ido superando cada uno de los trámites preceptivos, el último de ellos el referente al informe del Consejo Económico y Social de Andalucía. Un organismo que, por cierto, preside Juan Marín, anterior consejero de Turismo.

Uno de los apuntes que realiza la institución consultiva es que lo ideal hubiera sido elaborar una norma completamente nueva desde cero. La Consejería, sin embargo, ha optado por modificar varios decretos, el principal de ellos correspondiente a 2016, cuando aún gobernaba el PSOE. Dos años después llegaría Marín al Gobierno andaluz, aunque apenas se avanzó en la regulación de esta cuestión.

Turismo reconoce que la situación ha cambiado mucho desde entonces. En la anterior legislatura esta práctica era todavía bastante desconocida, aunque empezaba a proliferar. Ahora, además de legislación en otros lugares, también existe jurisprudencia. En la actualidad, no sólo es común, sino que ha comenzado a saturar a las ciudades y ha tenido como consecuencia la expulsión de cientos de vecinos de sus viviendas habituales para ofrecer los inmuebles como alojamientos temporales para los turistas.

Aunque el resultado final del texto está por ver, un borrador de la Junta de Andalucía elaborado en 2022 establecía que el máximo de viviendas que podría poner cada propietario en este régimen de alquiler sería de dos. Dicho borrador, eso sí, es de la pasada legislatura, cuando el equipo de la Consejería de Turismo era diferente.

En lo que sí ha terminado cediendo la Junta de Andalucía es en otorgarle la potestad para regular el número de alojamientos turísticos a los ayuntamientos. Esto, eso sí, sucede en un periodo donde el Partido Popular está al frente de la mayoría de municipios andaluces. Las ocho capitales de provincia comparten color con San Telmo, por lo que sería normal que actuasen de la mano. El ejemplo más claro, quizás, sea Sevilla, donde José Luis Sanz anunció en campaña que no habría más apartamentos turísticos y, sin embargo, en la última semana se aprobaron 36 bajo el argumento de que este tipo de actividad económica había sido positiva para la ciudad.

Al poder que tendrán los consistorios locales hay que sumarle que el Tribunal Supremo recientemente otorgó la potestad de impedir los apartamentos turísticos a las comunidades de vecinos siempre que los estatutos incluyesen la prohibición de ejercer en el edificio cualquier actividad económica.

La Junta de Andalucía presume de haber puesto de acuerdo para poner en marcha este decreto a hoteleros, propietarios de los apartamentos turísticos y a las comunidades de vecinos. Para ello, la Consejería de Turismo ha incluido en el texto determinadas condiciones sobre el espacio y el número de personas que puede alojar cada vivienda con el fin de que se cumplan unos mínimos de calidad.

Decreto sobre los apartamentos turísticos sí; tasa turística no

La recta final de esta normativa coincide con la apertura (otra vez) de un debate que ya se ha llevado a cabo en otras regiones de Europa: la tasa turística. Turismo insiste en que no hay consenso para implantar esta medida que sí tienen ciudades como Lisboa o Florencia. Pese a ello, alcaldes del Partido Popular como Francisco de la Torre o Bruno García han mencionado la posibilidad de estudiarla.

Adelante Andalucía presentó una enmienda a los presupuestos para poner en marcha la medida y cobrar a cada turista por las pernoctaciones que realizara en Andalucía y de esta manera sufragar los costes sociales y patrimoniales que tiene el turismo en las ciudades. Dicha medida fue rechaza por el Partido Popular.

Pese a todo, los andalucistas no han desistido con la idea y van a volver a la carga. Está previsto que este miércoles registren la medida como proposición de ley para que se tramite en el Parlamento de Andalucía y, en cualquier caso, el Partido Popular tenga que votar en contra.

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